Нет. так нельзя. Чтоб продать как ИП, вы должны были на момент покупки быть в статусе ИП с УСН 15%.
А что мешает оптимизировать налоги как физлицу с применением имущественных вычетов?
Или это аппарты вы называете квартирой?

Оквэды вам позволят такую сделку?
Мое мнение, что нельзя. Фнс обнаружит эту оптимизацию сразу.

Андрей Никитин, а если налогоплательщик нерезидент? На комментарии коллег, дополнения от автора тоже нужно обращать внимание, это экспертно-дискуссионное мероприятие/площадка, где события развиваются по совокупности.

Евгений, имел в виду, что по УСН на 6% и так понятно, что нельзя по умолчанию, а про расходы на содержание имущества - это технический брак с моей стороны, при состыковке отрывка от Минфина с мыслями вслух. Техническая погрешность, не более.

Зачем вам ИП сюда затаскивать, продавайте как физик, как и покупали, заплатите 13 % и все ! В затраты у вас также пойдет сумма приобретения, то есть продажа минус покупка, а с разницы 13 %.

"Считаю, что данная позиция Минфина одинаково применима, как для УСН 6%, так и для УСН 15%"

Арман, а как вы для УСН на 6% планируете уменьшить налоговую базу на расходы на содержание имущества?

Объектом налогообложения для УСН 6% являются исключительно "доходы"! Т.е., технически нельзя уменьшить налоговую базу ни на какие расходы.

Небольшая выдержка из письма Минфина.

"В случае, если физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя приобретено в собственность нежилое помещение, расходы на приобретение этого имущества при исчислении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, индивидуальный предприниматель учитывать не вправе. В то же время расходы на содержание данного имущества используемого при осуществлении предпринимательской деятельности могут быть учтены при определении налоговой базы по налогу уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 и статьи 254 Кодекса."

Считаю, что данная позиция Минфина одинаково применима, как для УСН 6%, так и для УСН 15% , ну и если по нежилым Минфин такое написал, то по жилому фонду тем более. (личное мнение, с уважением, Арман!).

Применить объект налогообложения «доходы – расходы» вы уже не сможете. Для этого (как уже написала Татьяна), на момент покупки квартиры должно было быть зарегистрировано ИП на УСН и выбран соответствующий ОКВЭД.

Если вам непременно нужно при продаже применить ставки налогообложения ИП на УСН (видимо, как предположил Арман, этого требует налоговый статус физлица), то самый оптимальный вариант, это выбрать объект налогообложения «доходы». Ставка будет 6% + 1%, но в некоторых регионах она ниже. Уточняйте это в своей налоговой.

Плюс, для того чтобы можно было применить ставки ИП на УСН, недвижимость должна быть использована в предпринимательской деятельности. В вашем случае, самый «распространённый» вариант использования в предпр. деятельности – это сдача в аренду от ИП.

Т.е. порядок действий, следующий: регистрируете ИП на УСН, выбираете объект налогообложения «доходы», два ОКВЭДа: 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества, 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом. Затем сдаете квартиру в аренду, отражаете этот факт в отчетности ИП, и только, после этого, продаете квартиру.

Здравствуйте. На мой взгляд, здесь имеет значение только тот факт, что на момент приобретения вы были в статусе физ. лица и расходы несли, как физ. лицо, поэтому применить расходы ИП при продаже сейчас не получится. Возможно, стоит закрыть ИП перед продажей для оптимизации налогообложения и использования расходов на приобретение, как физика.

Добрый день. Могу предположить, что налоговый статус мешает! По аппартам можно применить имущественный вычет по расходам, а вот нерезидентам нельзя, если минимальный срок владения не истёк.
Андрей, слишком мало информации для ответа на вопрос. Во-первых, чтобы понять, можно или нельзя, то необходимо выяснить возможную перспективу вовлечённости имущества в предпринимательскую деятельность ИП, которая возможно, что может лишить от всевозможных имущественных вычетов рассчитанных для физика и открыть дорогу для вышеуказанных Вами планов. Почему возможно, т.к. есть нюансы.
Во-вторых, "покупалась квартира на физ. лицо" - понятие очень растяжимое. Когда покупалась? По итогам года в рамках налоговой декларации ИП зафиксировали убыток связанный с затратами при покупке данного имущества? Конечно не зафиксировали, если ИИ планируете только через месяц открыть. Или год ещё не закрыт, а покупка и продажа квартиры планируется в одном налоговом периоде? После ответов далее пойдут бухгалтерские вопросы, требующие познания специалиста из этой области, умеющий работать с декларациями, отчётами, платежной документацией и так далее.