Добрый день! 27.07.2023 года был заключен предварительный договор купли-продажи, в котором прописаны основные характеристики недвижимости и права собственности. Указана окончательная стоимость объекта и сумма ЗАДАТКА (которая является частью стоимости объекта по договору). Так же указано, цитирую из предварительного договора: «Руководствуясь ст. 381 ГК РФ Стороны пришли к соглашению о том, что в случае отказа Стороны-2 (покупатель) от приобретения Объекта (неисполнение действий по вине Стороны-2), сумма задатка остается у Стороны-1 (продавец). В случае отказа Стороны-1 от продажи Объекта Стороне-2 (неисполнение действий по вине Стороны-1), Сторона-1 выплачивает Стороне-2 двойную сумму задатка, в течение 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего договора. Сторона, ответственная за неисполнение настоящего договора, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по-настоящему договору.»

В предварительном договоре указаны сроки и условия:

- сроки передачи ключей от объекта (до 15.09.2023);

- порядок и сроки расчета за объект (до 15.09.2023);

- обязанность заключить договор, (цитирую) «Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи в срок до 15.09.2023г»;

- срок действия предварительного договора (цитирую) «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до заключения основного договора купли продажи».

- четко прописано, что «покупка недвижимости осуществляется из собственных денежных средств покупателя».

Я продавец, из разговора с покупателем знаю, что у него альтернативная продажа и он намеривался разменять свою квартиру на две квартиры поменьше (одну из которых приобретает у меня), для осуществления сделок и оформления бумаг он нанял/воспользовался услугами риелтора (вероятно, частного, поскольку офис из одного человека).  На момент подписания предварительного договора, покупателю нужно было получить разрешение от органов опеки на продажу своей недвижимости.

Сегодня начало сентября, мне позвонил покупатель о невозможности совершить сделку с просьбой вернуть задаток и прислал электронное письмо (об отказе органов опеки в продаже его недвижимости), так как ему отказали органы опеки в таком обмене недвижимости из-за ухудшения условий для детей. Из слов покупателя, я как продавец обязан вернуть ему задаток, так как это независящие от него причины. В нашем предварительном договоре нет никаких правил, условий, приписок или оговорок по поводу иных обстоятельствах, связанных с продажей ЕГО недвижимости, и или каких-то других его обстоятельствах, в том числе связанных с получением или не получением разрешения от органов опеки. Для пояснения, сумма задатка менее 1% от суммы продажи и фактически предварительный договор оформлялся в качестве гаранта будущей сделки.

Вопросы:

1.     Должен ли Я, как продавец, возвращать покупателю задаток по его просьбе, раз его халатность привела к невозможности провести сделку?

2.     Разве письмо от органов опеки прямо относится к моему с покупателем договору, чтобы его можно было рассматривать в качестве причины возврата задатка?

3.     Разве покупатель не должен был заранее проконсультироваться с органами опеки и или хоты бы у риелтора через которого осуществляется данная купля-продажа?

4.     Получается покупатель из-за своей халатности или незнания не может выйти на сделку, ссылаясь на обстоятельства от него не зависящие, но никак не затрагивающие наш с ним договор, а я как продавец, просто ждал более месяца упуская потенциальных покупателей, понёс убыток в виде оплаты коммунальных расходов в течении срока ожидания и обязан вернуть покупателю задаток, я правильно понимаю?