Несовершенство передачи данных от одного регистрирующего органа другому, после появления Росреестра в 1998 году.

Как "всплывают" объекты недвижимости, которые перестали существовать десятки лет назад. Как в бывшей коммунальной 3-комнатной квартире посвилась комната со своим адресом спустя почти 15 лет.

"Объект права" – это объект недвижимости: квартира, комната с отдельным адресом, другой вид недвижимости, доля в объекте недвижимости; т.е. то, что Вам принадлежит. Кадастровый номер – это уникальный номер, который присваивается объектам (кроме долей) когда происходит их постановка на кадастровый учёт.

Первое, что я всегда делаю перед внесением аванса, задатка или заключением ПДКП – это просмотр информации об объекте в справочном сервисе Росреестра и заказ электронной выписки из ЕГРН. В справочном сервисе по адресу квартиры вылезло два объекта: 3-комнатная квартира и комната в этой же квартире как отдельный объект права. Собственник ничего об этом не знал, но потом сообщил, что в 2014-м году обращался с заявлением в Росреестр о снятии с кадастрового учёта этой комнаты. Ему отказали.

В 1998-м году он приобрёл по одному договору купли-продажи три комнаты в коммунальной квартире. Комнаты принадлежали разным собственникам. В большинстве случаев при покупке всех комнат в квартире или долей по отдельным договорам, как правило у нескольких собственников, их объединяют в целый объект. Покупатель становится собственником не каждой комнаты или доли по отдельности, а целого объекта. Так и произошло на этот раз, комнаты объединили, образовался один объект права – 3-комнатная квартира. Для понимания, Росреестр начал свою деятельность вначале 1998 года, поэтому по сей день, существуют объекты, которые не числятся в ЕГРН (у Росреестра). Об этом чуть ниже.

Только в 2012-м году квартира была поставлена на кадастровый учёт. А в 2014-м на кадастровый учёт была поставлена одна из комнат, которая должна была перестать существовать в 1998-м т.к. должна была "слиться" с двумя другими в целую квартиру. Но, что-то пошло не так. По одному адресу стало числиться два объекта и у каждого естественно появился свой кадастровый номер. Читатель должен понимать, что две, три, … пять комнат могут находиться по одному адресу и принадлежать разным людям, это называется коммунальной квартирой. При этом каждой комнате присваивается отдельный адрес, например: г. Москва, ул. Новаторов, д. № ХХ, корп. Х, кв. № ХХ, ком. № Х.

Росреестр начал свою деятельность 01.01.1998 г. Реестр прав, который сегодня ведёт Росреестр начинал формироваться поэтапно. Так по распоряжению мэра Москвы от 08.04.1998 года, до 2000 года договоры и права собственности регистрировали органы самоуправления. В Москве был учреждён "Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в других регионах, например в Московской области, права собственности и договоры регистрировало БТИ. В данном случае договор купли-продажи и право собственности были зарегистрированы комитетом в конце 1998-го.

По моим предположениям, когда были зарегистрированы договор купли-продажи и право собственности, в комитете произошёл некоторый "бардак". Что-то положили не на тот стол. В итоге, когда комитет передавал данные Росреестру, видимо как раз в 2012-м неверно были переданы или сотрудник Росреестра внёс неактуальные данные по договору купли-продажи, т.е. 3-комнатная квартира, где собственник такой-то. А возможно комитет забыл погасить право на одну из комнат и предал данные Росреестру по несуществующей уже комнате. Поэтому в 2014-м эта комната была поставлена на кадастровый учёт.

При обращении в 2014-м году собственника 3-комнатной квартиры в Росреестр с заявлением о снятии с кадастрового учёта комнаты, ему было отказано (с его слов), т.к. комната находится не в его собственности, т.е. по прежнему собственником числится другой человек, который продал её ему в 1998 году.

Как я написал выше, я заранее заказываю выписки из ЕГРН. В этом случае сам Бог велел это сделать на оба объекта. На утро я получил их. Как и должно быть, у 3-комнатной квартиры собственником является продавец, владеющий ею на основании договора купли-продажи от 1998 года. В 2016-м году регистратором Росреестра было принято решение об исправлении технической ошибки, основание – договор купли-продажи от 1998 года; собственником комнаты стал являться всё тот же нынешний собственник квартиры. Т.е. в его собственности теперь 3-комнатная квартира состоящей из 3-х комнат и в то же одна из комнат.

Казалось бы, что проблема решена. Да, даже регистрационный номер права тот же, но всё же объект остался существовать. На сегодняшний день продавец владеет двумя объектами. Но опять же получается противоречие: по адресу должен быть либо один объект – квартира, либо несколько – комнаты, но никак не одна комната с квартирой.

В этой ситуации можно пофантазировать, т.к. ошибки сотрудниками ведомств допускаются частенько. Что, если купить эту квартиру? У квартиры сменится собственник. Но при этом комната останется, а её собственником будет по-прежнему являться продавец квартиры. Имея на руках договор купли-продажи, по которому он приобретал комнату в 1998-м, он может и зарегистрироваться (прописаться) в ней и, что самое страшное – даже продать её. Конечно, я продумывал варианты как одним договором купить квартиру и комнату, но возвращаясь к уже сказанному: квартира может существовать, но не параллельно с комнатой в этой квартире. Поскольку Росреестр исправил часть ошибки и присвоил комнате тот же регистрационный номер права собственности, мы всё-таки решили внести задаток с условием, что продавец до сделки снимет комнату с кадастрового учёта, но продавец решил взять паузу.